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漩涡中的蛋壳公寓:金融机构的预付款占比一直在87%以上

漩涡中的蛋壳公寓:金融机构的预付款占比一直在87%以上 财经 第1张

漩涡中的蛋壳公寓

田国宝 陈月芹

美东时间11月18日,深陷漩涡的蛋壳公寓股票再次以90.4%的涨幅刷新涨幅记录,期间股价一度涨至4.99美元/股,最后收于4.57美元/股。前一个交易日,蛋壳公寓股价涨幅是75.2%。

从今年1月赴纽交所上市以来,其股价一度跌到发行价的十分之一。股价连续两日大幅上涨源于我爱我家正在洽谈接手蛋壳公寓的传闻。经济观察报从多个渠道证实,我爱我家正在与北京相关部门洽谈接手事宜。

北京市住建委对外回应称,已针对蛋壳公寓成立专办小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

上市不足一年时间,备受市场关注的蛋壳公寓即陷入资金链断裂困境,最近一个月来,蛋壳各地办公地一直不乏有讨债的供应商、业主和租客,甚至讨要工资的员工,期间有关破产的传闻也不绝于耳。

其实,不仅是蛋壳公寓,从去年开始,有关长租公寓爆雷的消息不断从各地传出,今年以来,疫情加持下,已经有十多家长租公寓出现断租或延迟支付房租的情况,包括同样寻求赴美上市三彩家关联的城城不动产和小鹰公寓。

即便是行业长租公寓领域的龙头企业自如,日子也并不好过,从去年下半年开始清理不赚钱的房源,强制与业主解约。集中式长租公寓领域的万科泊寓同样如此,万科董事长郁亮曾坦言,目前泊寓还无法实现盈利。

一位长租公寓企业的人士认为,急速的规模扩张是蛋壳面临危机的主要原因之一,而根源则与资本短视有关,“没有规模,资本基本不会投你,做规模就是多收房,一旦市场出现波动,入不敷出,很容易出现所谓的爆雷。”

谁会接手蛋壳

经济观察报获悉,最近一周,我爱我家包括董事长、总裁谢勇等高管多次洽谈接手蛋壳公寓事宜,目前我爱我家正核算财务成本问题,具体接手方案尚未敲定。

一位接近参与洽谈的人士透露,近期蛋壳公寓资金紧张事件发酵,受北京市相关部门邀约,包括建融、自如、相寓在内多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜,不过,建融和自如方面对蛋壳的兴趣不大,理由是经过财务测算,这笔接盘生意缺口几个亿,算不过来账。

建融为建设银行旗下长租公寓品牌;自如为贝壳掌门人左晖控制下的长租公寓,按照市场份额来看,自如也是国内最大的分散式长租公寓。相寓是我爱我家旗下长租公寓品牌,目前洽谈方主要是我爱我家旗下的相寓。

上述人士透露,这笔生意不一定能谈成,对于接盘方来说,主要顾虑在于,接手蛋壳公寓需要填补蛋壳亏损账目,还要给房东付钱,租客也要继续住房子,相当于接下一个债务包。“经过财务成本核算,这事账是算不平的,除非有什么其他办法让我们能把账算平。”

此外,“现在也不是一个接手的好时机。一是北京常住人口减少,整个北京的写字楼空置率一直在上升;二是马上要到12月到春节传统租赁淡季了,市场需求没有那么旺盛,多熬几个月都是在花钱。”上述人士透露。

上述集中式长租公寓副总裁表示,一个淡季是次要的,底层逻辑是目前这类分散式“二房东”租赁不赚钱,最多损失一个淡季的空置率,放在五六年租约里并不多。

一位长三角城市住建系统人士判断,我爱我家接盘蛋壳的可能性较大,“从经营情况分析,我爱我家是全行业唯一没有亏钱的长租企业。”该人士透露,没有新的盈利点,接盘方也犯愁。

我爱我家2020中报显示,其资产管理业务营收入7.3亿元,为仅次于经纪业务的第二大收入来源,收入占比为18.6%;上半年资产管理业务毛利为1.4亿元。我爱我家资产管理业务主要为旗下长租公寓品牌相寓业务。

在我爱我家之前,北京市相关部门曾牵线建设银行旗下建融家园接手蛋壳公寓部分房源,但是由于蛋壳公寓与业主、租客、供应商纠纷较多,建融家园并没有进一步洽谈。自如因主要主要处理内部亏损房源,也没有继续深入洽谈。

据一位接近蛋壳的人士透露,有关接盘蛋壳公寓的事,主要由各地住建局相关部门牵线。杭州市相关部门找过自如,试图说服自如将蛋壳公寓在杭州的部分房源接手,但其表示并不清楚洽谈的进程和结果。

杭州住建系统人士称,官方曾找过自如,但自如并不愿意接手,接手蛋壳房源最大的可能还是我爱我家。他们也和我爱我家方面谈过,但我爱我家不太愿意接手蛋壳的债务。

上述接近蛋壳人士看来,无论是我爱我家还是其他长租公寓运营企业,整体接盘蛋壳的可能性较小,承接部分房源的可能性较大。“有一些高进低出的房源,谁接手了都是包袱,没有救了蛋壳,把自己也拖累了。”

此外,由政府来出钱补漏洞的概率很小,目前监管部门的善后对策主要是与房东协商降租金、延租期,与租客友好协商涨租金抵租期等。

受我爱我家接盘蛋壳公寓传闻影响,11月17日-18连续两个交易日,蛋壳公寓股价出现暴涨。截至美东时间11月18日收盘(北京时间为11月19日),蛋壳公寓收盘价4.57美元/股,两个交易日涨幅分别为75.2%和90.4%。

经济观察报就接手蛋壳一事与我爱我家进行求证,其对外负责人表示不知情,谢勇得知采访后挂掉电话。11月18日,我爱我家曾对外否认洽谈接手蛋壳事宜。

讨债

11月18日,蛋壳公寓北京总部门前排满了前来退钱的租户、业主和供应商。他们诉求都是要钱,业主要求支付租金,租客要求退租金,供应商要求还欠款,还有部分讨要工资的员工。

这样的情况不仅仅发生在北京总部,在上海、杭州、广州、深圳、武汉等区域公司门前,同样不乏讨债的排队群体。这样的情况已经持续多日。

11月10日,本来应该是蛋壳发放10月工资的日期,不过,蛋壳大多数的员工并没有在这一天收到工资。上述蛋壳员工表示,目前蛋壳公寓仅仅为员工缴纳了个税,截止11月18日,工资依然没有到账。

另外,据他透露,11月18日,陆续有蛋壳的员工收到人力资源通知,要求员工签署一份《说明》,“本人因个人原因申请自2020年11月起不再由公司承担五险一金,本人承诺社保公积金减员造成的任何风险均与公司无关”。

蛋壳公寓的危机从春节前后就开始显现,今年1月,蛋壳开始出现拖欠业主房租的情况,并要求一部分业主“免租”,春节假期后,随着疫情爆发,“免租”一事曾不断发酵。

据一位蛋壳员工透露,蛋壳并没有发放2019年的年终奖,1月的工资也延迟到3月发放,2月只发放基本工资。而且由于疫情期间无法到岗,蛋壳通知一部分员工“不用再来上班了”。

蛋壳公寓于2020年1月17日在纽交所上市,也就是说,上市融来的1亿美元左右(募资净额7.6亿元人民币)资金并没有缓解蛋壳的资金紧张局面。

按照招股募集资金用途说明,蛋壳公寓募集资金中大部分(6000万美元)用来规模扩张,3500万美元用来升级技术,剩余资金用于日常经营。

上述接近蛋壳人士表示,疫情期间,包括自如在内分散式长租公寓都在进行内部房源整合工作,即对部分房源进行免租、降租甚至解约等处理,外界对蛋壳的根本性风险忽略了,“大家可能都觉得,刚刚上市,不会出现问题。”

显然,蛋壳的深层次的问题被疫情影响掩盖了。虽然疫情确实给长租公寓领域以沉重打击。据上述蛋壳员工透露,疫情期间,由于部分租客无法从老家回来,出现解约、违约情况较多,但通过采取相关手段,尽量的减少了损失。

这种包括既包括要求业主降租、免租,同时也包括制止租客解约,“那个时候大家都清楚,一旦退租了,房子一时很难租出去,有的租客要求解约,管家不同意,会提前出下月账单发过去。”

蛋壳公寓的财报显示,今年一季度,蛋壳营收19.4亿元,同比增长62.5%,净利润亏损12.3亿元,同比扩大50%左右。截止3月底,其现金及现金等价物8.26亿元,比2019年底增加了1.4亿元。

一季度,蛋壳公寓的营业成本支出高达30.83亿元,其营收加上上市募集的资金一共27亿元,依然处于入敷不出的状态。从蛋壳公寓一季报现金流量表来看,除了筹资现金流量净额为正,经营性现金流和投资性现金流均为负。

规模扩张

在长租公寓领域工作多年的王晓,回想起四年前蛋壳公寓抢房的事仍感叹不已,2016年的时候,他还是某长租公寓的收房管家,“在一个月里,我们有五六套即将签约的房子被蛋壳抢走了。”

他清楚的记得,在朝阳望京地区的一套两居室,他与房东已经协商好,以每月7000元价格长租五年,租金每年有一定幅度上升,一次性支付三个月房租及一个月的押金。

就在王晓即将签约的时候,业主反悔了,后来他才得知,该套房源被蛋壳以每月8500元的价格抢走了。“我们七千租下来,第一年肯定不赚钱,他们八千五租金,起码三年内肯定是亏损的。”

在那一年,类似的情况不断在他身上重复,争夺房源的基本都是蛋壳公寓。高价抢夺房源在蛋壳的规模扩张过程中曾扮演了重要的作用。

成立于2015年的蛋壳公寓,面对是的不仅仅已经在2015年底拥有20间房源的自如,还有大大小小刚刚兴起的长租公寓初创企业。对于多数在一二线城市布局的企业来说,这样的经历并不陌生。

某龙头房企曾计划在北京做长租公寓,前期拓展的团队进驻了几个月后发现,他们在北京基本拿房比拿地更难,无论是集中式房源,还是分散式房源,基本处于无房可拿的状态,最后,这家公司绝对不在北京做长租公寓。

2016年下半年的时候,蛋壳的房源还不到1万间。据上述接近蛋壳的人士透露,彼时,蛋壳公寓CEO高靖接触了很多投资人,对方一看蛋壳的规模,都认为太小,不值得投,包括投资出身的蛋壳董事长沈博阳牵线,也未能打动投资人。

此后蛋壳大规模扩张过程中不断发生的高价抢房事件多少与融资碰壁不无关系。到了208年初,蛋壳运营房间数量是8万间,到了2019年初,这个数字已经接近40万间,两年半的时间,房源规模增长了近50倍。

从2015年成立算起,蛋壳用了不到四年时间实现运营房源从0到40万间的突破,而自如实现从0到35万间突破用了6年时间。但到了2019年底,自如房源增加到百万间,开始停止规模扩张。

自如方面接受经济观察报采访时曾表示,停止扩张规模后,自如下一步开始提升盈利能力,尤其是房源单体盈利能力,对于一些不赚钱、长期亏损和出租率较低的房源进行清退,进一步扭转长期亏损的局面。

到了2019年底,蛋壳的运营的房源数量增加至接近44万间,不过,到了2020年一季度末,由于清退一部分房源后,蛋壳公寓运营的房源数量又降至41.9万间。但这并没有止住蛋壳的流动性危机。

流动危机

与自如相比,蛋壳的路并不平坦。

2015年1月,有过两次创业经历的高靖带着沈博阳给的250万元天使投资创立蛋壳公寓,当年7月,蛋壳A轮融资仅仅拿到“数千万”的投资。而自如的A轮融资额度是40亿元。

此后的A+轮融资,蛋壳公寓获得优客工场好愉悦资本超过1亿元额投资;B轮和B+轮合计获得1.7亿美元投资。到了B轮完成的时候,蛋壳公寓先后获得的融资额度大约在13亿元左右。自如A、B两轮融资额度达到72亿元。

对于长租公寓规模而言,资金起到了不可或缺的因素。上述接近蛋壳人士表示,长租公寓企业亏损是规模扩张的结果,如果适度扩张规模,实现盈利并不难。但没有规模又拿不到更多的投资。

2019年,规模起来的蛋壳公寓先后完成C、D两轮融资,累计获得投资6.9亿美元,尤其是C轮融资拿到包括老虎基金、蚂蚁金服、春华资本等6家机构共计5亿美元投资,这笔资金也是蛋壳拿到最大一笔投资。

招股书显示,2019年前三季度,蛋壳单间房平均租金为2155元/月,一年的租金收入为2.59万元/间,按照一季报公布的42.9万套运营房源计算,满租的情况下,其一年租金收入大约为111亿元左右。

不过,根据招股书披露,截止2019年6月底,蛋壳公寓的出租率为89%。一位长租公寓运营人士告诉经济观察报,按照他所在公司测算,通常情况下,出租率达到92%以上才能实现盈利。

蛋壳公寓并没有公布具体单间房的拿房成本,上述接近蛋壳人士表示,如果按照一间房2000元拿房成本计算,加上1万元的装修成本,新拓房源每间房成本在3.2万元/年左右,存量房源租金成本2.2万元/间左右。

在蛋壳规模扩张过程中,杠杆也被运用到了极致。根据招股书,2019年前三季度,蛋壳公寓从租客手中获得预付款为7.9亿元,而从金融机构获得预付款则高达31.6亿元。杠杆率超过八成,其中很大一部分杠杆来源于租金贷。

2018年蛋壳公寓来自租客预付款和来自金融预付款分别为2.8亿元和21.3亿元,2017年这两个数字分别为1.1亿元和9.4亿元。从中不难看出,其来自金融机构的预付款占比一直在87%以上。

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